L’accollo del mutuo è una pratica disciplinata dall’art. 1273 del Codice Civile e rappresenta una soluzione generalmente poco conosciuta. Andiamo a vedere nel dettaglio di che cosa si tratta e quali sono le principali casistiche associate all’accollo del mutuo.
Cosa significa accollarsi un mutuo?
L’accollo del mutuo è una soluzione che prevede l’ingresso di un nuovo mutuatario nel piano di rimborso di un mutuo per l’acquisto di una casa. In altri termini, l’acquirente subentra quando il mutuo non è ancora estinto e assume l’impegno di pagare le rate restanti.
Non si tratta in realtà dell’unica responsabilità gravante sul mutuatario subentrante (accollante), poiché questi è tenuto a rispettare ogni altro impegno assunto dall’accollato, ossia il mutuatario iniziale. In termini pratici, l’accollo del mutuo avviene in presenza del notaio, nella fase del rogito.
Accollo del mutuo: le principali tipologie
Le principali tipologie previste dall’accollo del mutuo sono essenzialmente due: l’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio.
L’accollo cumulativo prevede che gli obblighi del soggetto accollato verso la banca rimangano immutati. In questo modo, l’accollato non è mai completamente libero: se l’accollante dovesse riscontrare delle difficoltà durante il rimborso del debito, è il mutuatario originario che si impegna a pagare le rate.
L’altra tipologia, l’accollo liberatorio, rappresenta certamente la soluzione più vantaggiosa, in quanto l’accollato trasferisce ogni impegno all’accollante. Tuttavia, è importante dichiarare in modo chiaro ed esplicito tale scelta alla firma del contratto.
In quali casistiche conviene?
L’accollo del mutuo è una soluzione che può risultare vantaggiosa per vari tipi di clienti. Un caso classico è quello che riguarda chi ha intenzione di vendere il proprio immobile e non vuole pagare il finanziamento. Un’altra casistica comune riguarda il mutuatario che desidera separarsi dal proprio coniuge e ha la necessità mettere in vendita la parte di abitazione coniugale a sè intestata.
Inoltre, l’accollo è una pratica ampiamente utilizzata dai costruttori che, una volta comprato un immobile con l’intenzione di rivenderlo, spostano interamente l’onere sull’acquirente.
In genere, la convenienza di questa operazione può essere duplice, sia per l’accollato che per l’accollante. L’ingresso di nuovo debitore permette infatti di risparmiare sui costi derivanti dall’accensione di un nuovo finanziamento, poiché non sono previste istruttorie, perizie, spese notarili o costi di estinzione anticipata. In aggiunta, nel caso in cui l’accollato coincida con un’impresa costruttrice, l’importo da rimborsare scende all’80%. Tale “sconto” non viene invece applicato qualora il soggetto accollato fosse un privato, poiché in questo caso l’accollante si impegna a rimborsare la somma restante per intero.
La banca solitamente non solleva obiezioni e non è tenuta a effettuare controlli specifici: agli istituti di credito interessa infatti che il debito venga puntualmente estinto, non importa da chi viene pagato. Cambia il debitore, ma la banca rimane ugualmente un creditore della somma. Se la richiesta di accollo non dovesse essere approvata, il mutuo resta intestato al mutuatario originario e lo scenario non muta.
Esistono tuttavia alcune banche che decidono di concedere nuovi finanziamenti con costi più alti, vincolando talvolta l’ingresso di un nuovo mutuatario alla sottoscrizione di polizze assicurative spesso con costi elevati. Se invece la richiesta di accollo viene accettata dall’istituto di credito, l’accollato ha il grande vantaggio di non dover più provvedere al pagamento delle rate del mutuo.
A cosa prestare attenzione
Prima di valutare la convenienza di questa soluzione è opportuno prestare attenzione ad alcuni specifici dettagli, per evitare potenziali truffe che possono nascondersi dietro l’angolo.
Innanzitutto, prima di decidere di accollarsi un mutuo ancora attivo è quantomeno necessario accertarsi che il mutuatario originario sia in piena regola con il pagamento delle rate. Nel caso in cui non lo fosse, dovrebbe già scattare un primo campanello d’allarme: l’accollante infatti, andrebbe a farsi carico dello status di cattivo pagatore. Ecco perché non è mai sbagliato eccedere nella ricerca di informazioni preliminari che possano aiutare il mutuatario subentrante a valutare la situazione pregressa del debito residuo, degli oneri e dei possibili costi che l’istituto di credito potrebbe applicare. Queste sono tutte informazioni necessarie per potere valutare con serenità e tranquillità se accollarsi il mutuo può risultare una scelta vantaggiosa o se, invece, sia più conveniente accendere un finanziamento nuovo.
Un altro aspetto su cui l’accollato deve prestare sufficiente attenzione riguarda la liberatoria. Con tale dichiarazione, il mutuatario iniziale eviterà di avere vincoli per l’intera durata del mutuo con l’acquirente, liberandosi dalla possibilità di dover impegnarsi in prima persona nel caso in cui si verificassero inadempimenti. Un ultimo aspetto, per quanto meno rilevante, riguarda la possibilità di dover aprire un nuovo rapporto bancario. Se l’accollante non possiede già un conto nella banca presso la quale è acceso il mutuo, in genere viene richiesta l’apertura di un conto corrente.
