Grazie alle agevolazioni previste dalla normativa fiscale, è possibile ridurre i costi finanziari legati alla concessione e al periodo di ammortamento del mutuo. Tali agevolazioni fiscali sono previste per legge in relazione all’avveramento di determinate condizioni e assumono sostanzialmente le vesti di sconti d’imposta o detrazioni sui redditi delle persone fisiche (IRPEF). Attraverso questa breve guida potrai informarti in merito a quanto puoi risparmiare concludendo un’operazione di mutuo, in particolare calcolando l’ammontare delle detrazioni ad esso riconducibili.
Sembra opportuno chiarire che il mutuo è un contratto avente ad oggetto un’operazione finanziaria che vede come protagonisti da un lato l’istituto bancario e dall’altro il mutuatario. Con il contratto di mutuo il prestatore, detto mutuante (banca), dà in consegna al mutuatario ricevente una determinata quantità di denaro o altre cose fungibili e l’altro si obbliga a restituire cose della medesima specie e qualità (così come da art. 1813 c.c.). Chiaramente il mutuo bancario è un contratto a titolo oneroso, dunque la banca applicherà degli interessi (oggetto delle agevolazioni in questione) che costituiscono la controprestazione del denaro prestato. Parlando di risparmio fiscale va differenziato da un altro prototipo contrattuale, anch’esso destinatario di agevolazioni fiscali, ossia la compravendita.
Cos’è l’imposta sostitutiva
Il mutuo contratto per l’acquisto di un’abitazione, al pari di ogni operazione di finanziamento di durata superiore a 18 mesi, effettuata da banche autorizzate ad operare in Italia, è subordinato ad un peculiare regime fiscale: l’imposta sostitutiva. La denominazione rimanda al fatto che questa imposta sostituisce altre imposte: l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e le tasse sulle concessioni governative. L’imposta grava sul mutuatario, il quale sopporta la trattenuta della banca al momento dell’erogazione.
La condizione giuridica da cui scaturisce l’applicazione dell’imposta sostitutiva è dunque la concessione di un finanziamento. In aggiunta deve essere rilevata l’espressa volontà concorde (di banca e mutuatario) di applicare al contratto di mutuo il regime dell’imposta sostitutiva. Viceversa, ove le parti non abbiano manifestato tale volontà, permarrà il regime ordinario con le singole imposte. L’applicazione del regime sostitutivo in luogo di quello ordinario rappresenta un primo significativo vantaggio per il mutuatario, atteso che il calcolo risulta maggiormente favorevole in termini fiscali.
Aliquota fiscale dell’imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva contempla due aliquote (legge 30 luglio 2004, n. 191) dello 0,25% o del 2,00% dell’importo del mutuo. L’aliquota del 2,00% è stata introdotta per i mutui concessi per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, che non siano prima casa. Per cui, ad oggi, vi è un trattamento diversificato in ragione della funzione che l’operazione di mutuo assolve.
Inoltre, ove vi sia un doppio intestatario, se per entrambi l’immobile è prima casa, si applica l’aliquota più favorevole. Nel caso in cui l’immobile sia prima casa per un intestatario e non lo sia per l’altro, è necessario dividere l’importo del mutuo e applicare l’aliquota spettante sulla propria metà. Si comprenderà bene come laddove si proceda ad acquisto della prima casa è imprescindibile optare per l’applicazione del regime dell’imposta sostitutiva all’atto di mutuo, al fine di godere dell’aliquota più bassa.
Detrazioni fiscali per spese ed interessi
Le detrazioni fiscali ammesse dalla legge riconducibili ad un contratto di mutuo riguardano principalmente le spese sostenute in relazione al mutuo, sia al momento dell’erogazione sia quelle maturate nel tempo in virtù del progredire del piano di ammortamento. La legge permette di detrarre su un imponibile di 4.000 euro il 19,00% delle voci di spesa afferenti agli interessi passivi dovuti sulla restituzione del capitale finanziato e degli ulteriori oneri accessori connessi alla concessione di mutui ipotecari. È necessario che il mutuo venga stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi la compravendita dell’immobile e in funzione dell’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale
Le spese detraibili sono molteplici, si annoverano in particolare gli interessi passivi pagati sulla restituzione del capitale, i costi di preammortamento, gli oneri fiscali (imposta sostitutiva, imposta di iscrizione e/o cancellazione dell’ipoteca), le spese di istruttoria e quelle di perizia dell’immobile, le quote di rivalutazione dovute a clausole di indicizzazione, le spese notarili per il contratto di mutuo (non per quello di compravendita) e le ulteriori eventuali spese sopportate dal notaio per conto del cliente. Queste spese saranno detraibili nella dichiarazione dei redditi del mutuatario e verranno dunque calcolate annualmente con riguardo all’anno d’imposta antecedente a quello della dichiarazione. Il presupposto della detraibilità delle spese è che l’immobile sia adibito ad abitazione principale, o più precisamente sia l’abitazione dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari.
