Il mutuo bancario è una particolare forma di prestito in denaro, che una Banca mette a disposizione di un cliente per l’acquisto di un immobile, sia esso a uso privato, ovvero un appartamento o una qualsiasi pertinenza (box, solai, cantine) o anche un terreno, sia invece a uso commerciale, cioè un negozio, un appartamento uso ufficio, uno spazio in un edificio a uso ufficio, un capannone industriale, una rimessa o un terreno agricolo.
Gli elementi principali che caratterizzano un mutuo bancario sono l’ammontare richiesto, il tasso che la Banca applica e che determina l’ammontare totale degli interessi dovuti alla Banca stessa, la durata del mutuo, le spese e le garanzie richieste al cliente dalla Banca stessa.
Come funziona il mutuo bancario
Per prima cosa diciamo che la principale differenza tra un mutuo bancario e un normale prestito sta proprio in questo ammontare, che nel caso del mutuo bancario è normalmente molto più alto di un normale prestito e può arrivare a diverse centinaia di migliaia di euro. L’importo del mutuo che il cliente richiede può andare a coprire, in certi casi, fino al 100% del valore del bene immobile che il cliente stesso intende acquistare. Tecnicamente si chiama montante. Il tasso del mutuo che la Banca richiede è la principale, ma non unica, grandezza che determina l’ammontare complessivo degli interessi che il cliente pagherà alla Banca.
Tipologie di tassi di interesse
Esistono due tipi di tassi che vengono applicati: il tasso fisso e il tasso variabile. Il cosiddetto tasso fisso è una percentuale che viene applicata sull’ammontare del mutuo e che rimane costante per tutta la durata del mutuo fino alla sua estinzione. Dovete tener presente che il tasso (fisso o variabile) rispecchia in generale il costo che la Banca sostiene per comprare il denaro presso la Banca d’Italia. Tale costo dipende dall’andamento dell’economia nell’Area Euro e prende il nome di tasso di sconto.
Acquistando un mutuo a tasso fisso quindi, della durata, per esempio di 10 anni, la rata mensile dovuta alla Banca sarà costante e non dipenderà dunque dalla fluttuazione nel tempo dell’economia dell’Area Euro.
Questo può essere un vantaggio ma anche uno svantaggio. È un vantaggio se nel corso del tempo il tasso di sconto tenderà ad aumentare. In questo caso infatti, la rata mensile resterà comunque costante invece di crescere e si ha un risparmio. Viceversa, se il tasso di sconto dovesse scendere, la rata mensile rimane costante e non si ha alcun un beneficio.
Se invece si preferisce acquistare un mutuo a tasso variabile, si andrà incontro a una rata mensile che oscillerà nel tempo seguendo l’oscillazione del tasso di sconto che dipende a sua volta dall’andamento dell’economia europea. Pertanto, all’opposto del caso precedente di mutuo a tasso fisso, in questo secondo caso invece in caso di aumento del tasso di sconto, il costo del mutuo salirà di conseguenza e così anche la rata mensile. All’opposto in caso di discesa del tasso di sconto, si avrà una proporzionale diminuzione della rata mensile
Bisogna inoltre fare attenzione che, indipendentemente dal tipo di tasso, fisso o variabile, il tasso effettivo a cui prestare attenzione è quello che tiene conto delle spese, in generale di istruttoria e di estinzione, che influenzano il tasso reale e quindi la rata mensile in maniera non trascurabile. A titolo di esempio, a un tasso nominale del 3% potrebbe conseguire un tasso effettivo del 3,5%. La differenza tra tasso nominale e tasso effettivo è alcune volte chiamata “spread”. Da essa può derivare un aumento di alcune decine di euro per ciascuna rata.
Come accennato, il secondo elemento che determina l’ammontare totale degli interessi che devono essere riconosciuti alla Banca è la durata del mutuo. Difficilmente tale durata è inferiore a 10 anni. Ci sono mutui con durate fino a 30 anni per soggetti privati e anche più nel caso di mutui verso imprese.
Va ricordato, quindi, che a una durata più lunga corrisponde un maggior ammontare totale degli interessi. Quindi, complessivamente, per un mutuo che ha durata di 20 anni si restituirà alla Banca, oltre all’ammontare del mutuo stesso (es. 100.000 euro), anche un importo degli interessi sensibilmente maggiore dello stesso mutuo ma con durata 10 anni. Ovviamente, per contro, nel caso di una durata ventennale, la rata mensile sarà inferiore al caso di un mutuo a 10 anni, ma complessivamente l’ammontare degli interessi sarà molto più alto.
Altri punti a cui fare attenzione
Esiste una legge dello Stato per cui un mutuo è trasferibile da una Banca a un’altra, senza costi addizionali per il cliente. Tecnicamente si chiama surroga. Infine, in generale, è possibile estinguere un mutuo anticipatamente (prima della sua scadenza di contratto). Bisogna tener presente in questo caso che molto spesso la Banca addebita delle spese addizionali che tengono conto di una parte degli interessi che la Banca stessa non percepisce a causa della chiusura anticipata (assimilabile a una forma di “penale”).
