Non tutti sono a conoscenza del fatto che non esiste un solo prototipo di contratto di mutuo ma differenti varianti, atte a soddisfare esigenze diverse. Una tra queste è il mutuo fondiario. Per questo motivo è buona regola informarsi, al fine di scoprire quale mutuo si allinea maggiormente con le tue necessità. Se hai intenzione di contrarre un mutuo destinato all’acquisto della prima casa, continua nella lettura.
Cos’è un mutuo fondiario
Il mutuo fondiario è disciplinato dall’articolo 39 del Testo Unico Bancario. Si tratta di una forma di finanziamento con durata medio/lunga, erogata da un istituto di credito espressamente autorizzato a favore di un determinato soggetto per l’acquisto di un immobile oppure per la sua ristrutturazione o costruzione ex novo. L’immobile in questione acquistato, ristrutturato o costruito deve tuttavia essere abitazione principale del richiedente.
Per durata media del credito s’intende un periodo che va dai diciotto mesi ai cinque anni, mentre per durata lunga si sottintende un tempo superiore a cinque anni e inferiore a trenta. La caratteristica principale di questa forma di credito immobiliare è rappresentata dal fatto che quest’ultimo deve essere obbligatoriamente garantito mediante iscrizione di ipoteca di primo grado sull’immobile, il cui acquisto il mutuo è destinato a finanziare. Ciò significa che, in caso di insolvenza, i creditori ipotecari di primo grado hanno diritto a soddisfare i propri crediti con priorità rispetto alle altre categorie di creditori.
Per questo motivo l’immobile deve risultare libero da precedenti garanzie ipotecarie, a meno che non abbiano un grado di priorità inferiore. Sono inoltre previste due condizioni, innanzitutto la durata del rimborso non può essere inferiore a dodici mesi e in secondo luogo il massimo importo finanziabile è pari all’80% del valore dei beni ipotecati. Chiaramente è possibile la concessione di un finanziamento al 100%, laddove vengano prestate garanzie ulteriori come fideiussioni, pegni o polizze di assicurazione.
Quando e a chi conviene sottoscriverlo
Bisogna considerare che si tratta di un mutuo erogabile esclusivamente per l’acquisto della prima casa, ossia il bene immobile oggetto della compravendita deve essere adibito dal mutuatario ad abitazione principale. Per cui indubbiamente la richiesta di questa forma di credito è particolarmente vantaggiosa per alcune categorie di individui, ad esempio giovani in procinto di acquistare la prima casa. I benefici più rilevanti sono infatti legati all’erogazione del mutuo a tassi d’interesse calmierati, alle spese notarili più basse rispetto alla media di mercato, nonché a un regime fiscale agevolato. Oltretutto si tenga presente che l’estinzione del mutuo è possibile in qualsiasi momento, mediante pagamento di quanto dovuto all’istituto di credito erogatore, ciò comporta l’immediata e automatica cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.
Differenze con il mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario è regolato dall’articolo 1813 del codice civile e può essere richiesto ove non si risponda ai requisiti o alle condizioni previste per la concessione del credito fondiario. L’erogazione può essere finalizzata all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile ma anche per rifinanziare un precedente mutuo (dunque anche motivi aggiunti rispetto all’acquisto di una casa). Si tratta anche in questo caso di un finanziamento di medio o lungo termine, sebbene con durata compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 20 anni.
La banca provvede all’iscrizione dell’abitazione nel Registro degli immobili, la valenza dell’atto è equivalente a vent’anni, che decorrono dal momento dell’accensione del mutuo. In tal modo l’istituto bancario ha opportunità di tutelarsi mediante espropriazione del bene e successiva asta di vendita, laddove il debitore risulti insolvente. È obbligatorio per legge che l’iscrizione dell’immobile presso il registro avvenga alla presenza di un notaio. In genere l’ipoteca ammonta a un valore maggiore rispetto all’importo del mutuo, in quanto deve essere in grado di garantire il pagamento del capitale e degli interessi applicati al mutuo. Il credito può essere concesso a tasso fisso oppure variabile.
