Se stai pensando di acquistare o di ristrutturare un immobile, se hai necessità di liquidità o semplicemente di rifinanziare il tuo mutuo già in essere, potrebbero esserti utili approfondimenti relativi al funzionamento ed alle modalità di richiesta attuabili per l’ottenimento della forma di credito immobiliare maggiormente diffusa in questi casi: il mutuo ipotecario.
Mutuo ipotecario: cos’è?
Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento a medio/lungo termine offerto da istituti di credito o intermediari finanziari, per l’acquisto o ristrutturazione di immobili ed abitazioni. La durata di un mutuo ipotecario può oscillare fra i 5 ed i 30 anni ed il bene che acquisterai o ristrutturerai attraverso le somme mutuate, verrà gravato da ipoteca a garanzia di restituzione delle stesse.
Il capitale ottenuto attraverso l’erogazione del mutuo ipotecario, unitamente agli interessi applicabili, dovrà essere restituito in rate secondo un piano prestabilito ed in caso di mancata restituzione, il creditore (la banca), avrà diritto alla richiesta di vendita forzata del bene al fine di recuperare le somme dovute con prelazione rispetto ad altri eventuali creditori.
A fronte di richiesta di un mutuo ipotecario, al fine di autorizzare l’erogazione dell’importo richiesto, l’istituto di credito chiederà la perizia del bene che intendi ipotecare. Questa operazione è necessaria per stabilire che il valore del bene sia sufficiente a coprire la somma erogata, qualora il mutuo non venisse pagato.
Potrai richiedere il mutuo anche attraverso un terzo “datore di ipoteca”, ovvero attivando l’ipoteca su un bene posseduto da una terza persona, che dovrà autorizzare esplicitamente l’iscrizione di ipoteca sul proprio bene/immobile, a garanzia del tuo prestito.
Scelta del mutuo ipotecario e requisiti del richiedente
Se hai intenzione di accendere un mutuo ipotecario, considera che esistono numerose combinazioni e tipologie di mutuo. Dovrai pertanto eseguire una prima analisi ragionando sui dati base, che sono: importo che intendi ottenere e durata del rimborso. La durata inciderà sull’importo della rata, devi inoltre valutare la convenienza di applicazione di un tasso fisso piuttosto che variabile.
Tieni in considerazione anche i tuoi requisiti personali, come stato civile, reddito, disponibilità di eventuali risparmi ed infine la tua età anagrafica che al momento della richiesta dovrà essere compatibile con la potenziale restituzione delle somme dovute entro il tuo settantacinquesimo anno di età. Questa analisi ti sarà utile nella scelta dell’istituto di credito al quale rivolgerti.
Verifica di fattibilità ed erogazione
La banca erogante effettuerà sempre e comunque una verifica di fattibilità preliminare per accertare la accettabilità della tua richiesta. Questa analisi verrà effettuata comparando il tuo reddito mensile con il potenziale importo della rata. Verrà inoltre verificata la tua storia creditizia al fine di accertare la presenza di altri finanziamenti o pregresse situazioni di cattivo pagamento a tuo carico. In caso di esito positivo della verifica di fattibilità, la banca procederà con l’istruttoria del mutuo.
In questa fase dovrai sottoscrivere la domanda di mutuo, in originale, e dovrai produrre una serie di documenti necessari ad identificare la tua persona, ed anche l’immobile oggetto di ipoteca. Dovrai fornire documento di identità, codice fiscale e certificato di residenza.
Se sei coniugato ed in regime di separazione dei beni, dovrai fornire anche l’estratto dell’atto di matrimonio con relative annotazioni e lo stato di famiglia. Se il mutuo è rivolto all’acquisto di un immobile, dovrai consegnare copia del compromesso firmato nonché i documenti dell’immobile: visura catastale, planimetria e l’atto di provenienza dell’immobile oggetto di ipoteca.
Per quanto riguarda la documentazione reddituale, se sei un dipendente saranno sufficienti le copie delle tue ultime due buste paga e la copia del tuo ultimo CUD più un estratto conto bancario riferito agli ultimi tre mesi. Se invece sei un libero professionista o lavoratore autonomo, dovrai fornire la CU degli ultimi due anni, un estratto della camera di commercio industria e artigianato, copia della attribuzione partita IVA ed il tuo estratto conto bancario riferito agli ultimi sei mesi.
I tempi di istruttoria sono di circa due settimane dalla ricezione della documentazione, generalmente in questa fase la banca incarica un perito di sua fiducia per l’esecuzione di un sopralluogo e la redazione di una perizia sull’immobile, con relativo rilascio di valutazione.
Contestualmente, la banca incarica il notaio per le dovute verifiche sulla proprietà effettiva dell’immobile, per accertare l’assenza di iscrizioni pregiudizievoli su di essa. Al termine di questo processo, alla banca verrà consegnata da parte del notaio una relazione notarile preliminare sull’immobile e si potrà quindi procedere alla stipula del mutuo.
Stipula del mutuo ipotecario e ipoteca
La stipula del mutuo avviene di fronte al notaio ed alla presenza della banca, in questa fase dovrai sottoscrivere l’atto pubblico di mutuo ipotecario impegnandoti a restituire le somme dovute da corrispondere in rate mensili comprensive di interessi, come riepilogate nel piano di rimborso concordato, entro la data di scadenza. In questa sede, sull’immobile acquistato, viene iscritta una ipoteca in favore della banca concedente il mutuo.
L’ipoteca viene annotata nei Pubblici Registri Immobiliari e generalmente si riferisce ad importi maggiorati rispetto al valore effettivo del mutuo, perché in caso di mancato pagamento con tali somme andrà rimborsato il debito residuo maggiorato da interessi e spese di mora, oltre alle spese giudiziali e professionali per il recupero delle somme erogate.
L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, pertanto per i mutui di durata superiore la banca dovrà provvedere al rinnovo, così come la stessa banca dovrà provvedere alla cancellazione dell’ipoteca al momento dell’estinzione del mutuo. L’erogazione delle somme mutuate potrà essere effettuata contestualmente alla firma del contratto di mutuo oppure in differita, dopo che il notaio avrà confermato alla banca l’iscrizione dell’ipoteca.
