Mutuo per l’Acquisto della Seconda Casa: Le Differenze Rispetto al Mutuo Prima Casa

Sembrerà strano ma richiedere un finanziamento per acquistare una seconda casa, sia essa per puro investimento oppure per avere una dimora saltuaria ad esempio per uso vacanziero, è differente rispetto alla richiesta di finanziamento per acquistare una prima casa. Le differenze tra le due pratiche sono legate soprattutto al regime fiscale, alle agevolazioni, alla durata e all’importo massimo finanziabile.

Importo massimo finanziabile

Altra importante differenza è nell’importo massimo del finanziamento che la banca ci può concedere per acquistare una seconda casa. Se un finanziamento per acquisto prima casa può arrivare a coprire fino all’80% del valore dell’immobile (e addirittura in casi eccezionali – esempio per giovani coppie – anche al 100%), in caso di richiesta di mutuo per una seconda casa l’importo finanziabile sarà al massimo il 60% del valore del fabbricato.

Addirittura, in caso di acquisto prima casa, il contraente potrà ottenere anche il 100% del valore finanziabile se presta ulteriori garanzie integrative come una polizza fideiussoria assicurativa, se accetta di ipotecare l’immobile, oppure se trova un garante disposto a vincolarsi (c.d. mutuo al 100%), così come previsto dalla Deliberazione del 22 aprile 1995 del CICR, ma si tratta comunque di un’ipotesi eccezionale.

mutuo seconda casa
Mutuo seconda casa

Durata massima

La durata massima di contratto di mutuo per acquisto seconda casa è decisamente inferiore. Se una contratto di mutuo per acquisto prima casa può avere una durata anche di 40 anni, in caso acquisto di una dimora saltuaria l’eventuale mutuo non potrà mai superare i 30 anni di durata complessiva.

Anche in questo caso la differenza è dovuta al fatto che, chi decide di avviare una pratica di mutuo per acquistare una seconda casa, si presume che l’abitazione principale ce l’ha già, e quindi non ha diritto a tutti quei vantaggi o alle agevolazioni, che traggono origine dal c.d. diritto costituzionale alla casa, previste per chi ha necessità di acquistare appunto una prima abitazione dove vivere.

Regime fiscale

Le differenze più marcate si registrano nel diverso regime fiscale applicato dallo Stato ai mutui seconda casa. Il contratto di mutuo per l’acquisto di una casa, al pari di qualsiasi finanziamento che abbia una durata superiore ai 18 mesi (cd. Finanziamenti a medio-lungo termine), è assoggettato al un regime fiscale che prevede un’imposta c.d. sostitutiva. La legge (L. n. 191/2004), per i contratti di finanziamento, prevede due possibili aliquote di questa imposta: dello 0,25% o del 2% sull’importo finanziato.

Ebbene, come previsto dal D.L. n. 168/2004 (convertito dalla L. n. 257/2004) l’aliquota agevolata dello 0,25% si applica solo a quelle pratiche di finanziamento erogate per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione, di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, che possono godere delle agevolazioni c.d. “prima casa”. Quindi, per esclusione, alle pratiche di mutuo sulla seconda casa, dovrà invece essere applicata tassativamente un’aliquota del 2% sull’imposta sostitutiva.

Tale regime è stato confermato anche dall’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa e Contenzioso con la Circolare numero 19 del 2005. Per quanto riguarda le seconde case dobbiamo tener conto anche di un’imposta di registro più alta da pagare sul valore catastale dell’immobile. L’acquirente dovrà pagare infatti il 9% sul valore catastale, oltre ad € 50 euro di imposta ipotecaria e altri € 50 di imposta catastale, mentre in caso di acquisto prima casa l’imposta di registro è fissata al 2%.

Ulteriore aspetto da valutare è che, nel caso di mutuo seconda casa, non saranno applicate tutte quelle agevolazioni previste dal Fondo Gasparrini (fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto prima casa) per i giovani under 36 con ISEE inferiore a € 40.000 annui; agevolazioni che prevedono l’esenzione dal pagamento di tutte le imposte ovvero di quella di registro, ipotecaria e catastale, e sostitutiva (si parla infatti di defiscalizzazione totale per i giovani under 36).

Detraibilità

Le detrazioni fiscali previste dalla legge in presenza di un contratto di mutuo per acquisto prima casa sono importanti ed interessano tutte le voci di spesa connesse al finanziamento stesso, esempio interessi passivi, spese di istruttoria, spese sostenute per la perizia sull’immobile, spese notarili e compenso del notaio.

La legge in questo caso consente di detrarre , sulla base imponibile IRPEF massima di 4.000 euro, il 19,00% sul totale di queste voci di spesa. In caso di mutuo per acquisto seconda casa invece il regime è differente e più penalizzante, in quanto non è prevista alcune detrazione fiscale sugli interessi e su tutte le spese di istruttoria.

Garanzie per le banche

Ultimo aspetto da valutare è l’applicazione di un diverso parametro di giudizio, da parte degli istituti di credito, circa la concedibilità o meno di un finanziamento quando in gioco c’è l’acquisto di una seconda casa. Generalmente infatti la concessione di un mutuo prima casa è più semplice, richiederà meno garanzie per il debitore e soprattutto comporterà tempi di istruttoria più brevi rispetto all’avvio di una pratica identica ma per finanziare l’acquisto di una dimora secondaria. Non c’è invece una certezza che il tasso tecnico applicato dalla banca sarà più alto, la legge non prevede nulla in merito pertanto si presume che ogni istituto applicherà le proprie condizioni.

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