In molti annunci relativi alla compravendita di immobili, capita di leggere la dicitura “nuda proprietà”. Ma cosa si intende esattamente?. Nulla a che vedere con il fatto che l’immobile sia vuoto. L’immobile messo in vendita in nuda proprietà risulta occupato da altre persone e continuerà ad esserlo anche in seguito all’acquisto. Chi è lì, però, non può essere sfrattato, perché non si tratta di inquilini ma di usufruttuari. Ecco, pertanto, nei minimi dettagli cosa si intende per nuda proprietà e qual è in sostanza la sua logica di funzionamento.
Cosa vuol dire nuda proprietà
Nuda proprietà significa che alla base vi è una proprietà privata a cui viene accompagnato il diritto effettivo di godimento del bene. Si acquisisce in pratica solo la proprietà del bene, senza tuttavia esserne coloro che beneficiano del diritto di usufrutto. Il caso più evidente al riguardo ha strettamente a che fare con quelli immobili adibiti a uso di abitazione.
Il bene appartiene a determinati proprietari, i quali non possono temporaneamente beneficiarne per una determinata ragione, nota come gravame. Si compra quindi una casa, senza potere andarci ad abitare e senza poterla mettere in affitto.
Come funziona la nuda proprietà
La logica di funzionamento della nuda proprietà è pertanto la seguente: il proprietario di un immobile, in linea di massima, per necessità di liquidità immediata opta per la sua vendita, decidendo però di conservarne il diritto effettivo di usufrutto per uno specifico intervallo di tempo, messo nero su bianco nel contratto. Questo lasso di tempo può, di fatto, coincidere anche con la sua morte. Chi esercita il suddetto strumento giuridico? In genere, sono prevalentemente le persone anziane che, non avendo intenzione di effettuare il trasferimento in un altro appartamento, optano per la soluzione della nuda proprietà.
Cosa occorre sapere prima di acquistare un immobile
In riferimento alle spese da sostenere per la nuda proprietà, bisogna sottolineare il ruolo ricoperto dai costi di manutenzione ordinaria dell’immobile. Queste spese sono infatti interamente a carico dell’usufruttuario. Lo stesso dicasi per le spese di natura amministrativa, per quelle inerenti alla custodia e per i costi di manutenzione straordinaria. L’usufruttuario ha il compito di mantenere la sua abitazione nel miglior stato possibile, evitando eventuali danneggiamenti.
Al proprietario, invece, spettano le spese di natura strutturale, come i lavori che possono avere a che fare con le mura, con le facciate o con il tetto. Insomma, la logica di funzionamento della nuda proprietà non sembra discostarsi più di tanto da quelle relative al classico rapporto che intercorre fra proprietari e affittuari. La differenza sostanziale riguarda solo il pagamento delle imposte. Questo argomento spesso si rivela oggetto di discussioni tra le parti.
In genere, dal punto di vista giuridico, le imposte vanno pagate dall’usufruttuario, per il semplice motivo che è colui che beneficia dell’utilizzo dell’immobile (diritto di godimento reale). Inoltre, occorre mettere in evidenza che il locatario non può in alcun modo subaffittare a terze parti. Al contrario, l’usufruttuario ha la possibilità di decidere di mantenere in affitto l’immobile che è stato ceduto al nudo proprietario. In questo modo, se ne avvantaggia, proseguendo a incassare i compensi.
L’andamento dei prezzi
Come si può facilmente intuire, anche nel caso della nuda proprietà, il prezzo dell’immobile lo decide sempre il mercato. Tuttavia, oltre al valore della casa, stabilito tramite perizia effettuato da un addetto ai lavori, vi sono tutta una serie di parametri relativamente rigidi, a cui occorre attenersi. Nello specifico, si tratta di appositi coefficienti che il Ministero delle Finanze redige in modo periodico. Questi ultimi si basato sulle aspettative di vita in Italia, calcolato in base alle statistiche di riferimento, e al tasso di interesse legale in corso d’opera. Anche l’età dell’usufruttuario e degli abitanti della casa finisce per forza di cose per incidere sui prezzi della nuda proprietà.
