Il sale and lease back è un contratto tra una società e un’azienda di leasing.
La società vende un bene (in questo caso un immobile) all’azienda di leasing. L’azienda di leasing versa il costo relativo all’immobile come da contratto di vendita. L’azienda di leasing concede quindi l’immobile acquistato in leasing alla società che glielo ha venduto, dietro pagamento di un canone. La società può riscattare l’immobile diventandone nuovamente proprietaria, alla scadenza del leasing.
Il sale-lease back, cioè, è un contratto di vendita e affitto al tempo stesso. È, infatti, un accordo con riscatto che prevede la perdita solo temporanea del titolo di proprietà di un immobile perché la società che possiede il fabbricato decide di passare da proprietaria e locataria per un determinato periodo di tempo. In questo modo, non solo genera liquidità ma evita anche un indebitamento con banche e istituti finanziari.
Sale-lease back: un po’ di storia
Tra i casi più eclatanti di utilizzo del contratto di lease back, si annovera quello della Regione Lazio, che nei primi anni 2000 decise di alienare alcune strutture ospedaliere di sua proprietà per coprire il debito sanitario. I profitti degli intermediari furono enormi ma, nonostante la vendita di quasi 50 immobili, il debito regionale aumentò a dismisura. Contemporaneamente, la Regione Lazio creò anche dei titoli di debito appoggiata dal colosso Lehman Brothers. I titoli avevano un interesse annuo del 10% circa, tanto da tramutarsi in un debito di circa 4 miliardi di euro per la Regione. L’Ente fu poi costretto, nel 2005, a fare i conti con speculatori mondiali come Hogart Finance, CBI Factor e Credsec.
Leasing e lease back: quale differenza?
Il contratto di sale-lease back immobiliare è ben diverso da un normale contratto di leasing, in quanto l’immobile oggetto di vendita e riaffitto è, in origine, di sua proprietà. Tale contratto, dunque, serve a generare liquidità. Per ottenerla, la società proprietaria dell’immobile accetta di perdere temporaneamente la proprietà del bene, diventando un affittuario.
Condizioni previste
Al momento dell’accensione del lease back, quando cioè l’azienda di leasing, una volta acquistato l’immobile dalla società, concede un leasing per il riacquisto, esistono due tipi di contratto sottoscrivibili:
- a tasso fisso: in questo caso, la società che sta riacquistando l’immobile paga un canone fisso a prescindere dalle oscillazioni dei tassi.
- a tasso indicizzato: i canoni a carico della Società che sta riacquistando il bene varieranno in base alle oscillazioni di mercato.
Effetti in bilancio
Il sale-lease back immobiliare, dunque, è una forma di finanziamento alla quale una qualsiasi società che possieda un immobile può ricorrere per generare denaro, pur continuando a utilizzare il bene. Rispetto ad un prestito classico, il sale-lease back ha il vantaggio di non dover essere rimborsato. In più, questo tipo di contratto genera benefici anche in bilancio. In particolare:
- diminuisce la passività, evitando o riducendo i debiti.
- genera un aumento delle attività correnti sottoforma di contanti.
Vantaggi e svantaggi
Tra i vantaggi si annoverano:
- soddisfacimento del fabbisogno finanziario senza privarsi di immobili utili all’esercizio delle attività imprenditoriali.
- mancato indebitamento.
- copertura del 100% del valore dell’immobile.
- deducibilità dei canoni dal reddito di impresa.
- maggiore capacità di investimento.
- tutela del bene ed esclusione dal rischio di impresa (l’immobile non è più aggredibile per almeno diciotto anni, periodo minimo per ottenere la riduzione fiscale dei canoni di leasing).
Anche gli svantaggi tuttavia, sono da tenere in conto. In particolare, la somma dei canoni sarà superiore rispetto al prezzo di vendita per effetto degli interessi applicati al capitale e del rischio a carico dell’azienda di leasing.
Quando il contratto è nullo?
La particolare formula di concordato prevista dal contratto di sale-lease back ha generato, nel corso degli anni, una serie di dubbi legislativi. I giuristi, in particolare, si sono interrogati a lungo sulla sua validità, o meglio, sulla sua liceità. Il rischio principale insito al contratto di lease back consiste nella eventualità che tale accordo possa costituire una scappatoia rispetto all’assolvimento di un determinato obbligo. I dubbi dei giuristi sono stati, infine, sciolti dalla sentenza 21042/2017 della Corte di Cassazione, che ha decretato legittimo il contratto di sale-lease back, in assenza di elementi di frode manifesta.
Nel dettaglio, esistono tre situazioni precise che, se coesistenti, rendono il contratto di sale-lease back nullo:
- situazione di credito e debito tra società e azienda di leasing pre-esistente rispetto al contratto di lease back.
- sproporzione tra il valore del bene e prezzo di vendita versato dall’azienda di leasing per l’acquisto dell’immobile.
- difficoltà economiche della società proprietaria dell’immobile.
Evitando furberie e seguendo le linee guida della sentenza, in conclusione, il contratto di sale and lease back si presenta come uno strumento del tutto valido, utile e ammesso appieno dal nostro ordinamento giuridico.
